O direito à propriedade é um direito fundamental assegurado pela constituição Federal.
O código civil prevê as formas de aquisição da propriedade imobiliária, quais sejam:
- Acessão: consiste na incorporação de um bem ao outro. Tudo o que se incorpora ao bem, seja natural ou artificialmente. Ex: uma árvore, a edificação de uma construção, formação de ilhas, etc.
- Usucapião: modo de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse, desde que seja mansa, pacífica, contínua e duradoura. A pessoa deve agir com animus domini, ou seja, como se dono fosse.
- Sucessão Hereditária: uma vez aberta da sucessão, a herança será transmitida aos herdeiros legítimos ou testamentária. A sucessão será feita através do inventário, que, em virtude do princípio da continuidade do registro de imóveis, o herdeiro figure na qualidade de titular do direito de propriedade dos bens deixados pelo de cujus.
- Registro Público de títulos: seja pela doação ou compra e venda. Neste caso será lavrada a escritura pública de compra e venda ou doação no cartório de notas do local onde o imóvel se encontra, em atenção ao princípio da territorialidade, para finalmente ser levada a registro no cartório de registro de imóveis da comarca. Lembrando que quem não registra não é dono!
Doação com Reserva de Usufruto
Doação com reserva de usufruto nada mais é do que o ato de dar algo a alguém, mantendo o direito de usufruir deste bem. É muito comum esse tipo de situação entre ascendentes e descendentes, como uma maneira de adiantar herança e evitar o inventário. Pai e mãe, por exemplo, doam uma casa a um filho, porém continuam morando no imóvel como usufrutuários.
O direito de usufruto pode ser instituído por período determinado, onde as partes estipulam um prazo, ou de forma vitalícia – o que normalmente ocorre – ocorrendo a extinção apenas com a morte do usufrutuário.
No caso de imóveis, a doação com reserva de usufruto pode ser feita por meio de contrato particular, desde que o valor do bem não ultrapasse 30 salários-mínimos. Caso ultrapassar, o procedimento obrigatoriamente terá que ser feito por meio de escritura pública em tabelionato de notas, com apresentação de toda a documentação necessária. Será necessário, também, o registro da doação na matrícula do imóvel, o qual estabelecerá, em definitivo, que o donatário (quem recebe a doação, também chamado de nu-proprietário quando há reserva de usufruto) é o dono do bem.
A principal vantagem da doação com reserva de usufruto é que o doador não fica desprotegido. Exemplificando a doação com reserva de usufruto quando um casal que doa um imóvel para um filho, mas tem a garantia de que o herdeiro não poderá vender o bem, nem o expulsar do bem imóvel. Ou seja, os pais doam com reserva de usufruto vitalício para eles próprios.
Isso quer dizer que a reserva de usufruto impede que o donatário, nesse caso um filho do casal, não pode vender o bem recebido enquanto o usufrutuário, nesse caso os seus pais, viverem.
Vale ressaltar que, além das custas do registro de doação, é necessário o pagamento de imposto sobre doação (ITBI), cujo valor é calculado sobre a avaliação do imóvel, avaliação esta realizada pelo fisco estadual